法律事務の仕事をしていると、結構ある家賃滞納案件。
実際のところ、どのように事が進んでいくのか事務員の目線でお伝えしようと思います。
家賃を滞納したら、どうなるの？
まず、どのくらい家賃を滞納したらまずいのか。
よくあるのは、大体３か月滞納して、家主が困ったらという感じでしょうか。
ある程度、滞納していても（でも、2か月くらいかな？）、遅れ遅れでも支払いが続いていたら、追い出されるということはあまり聞きません。
しかし、実際に、追い出されるところまで＝建物明渡請求訴訟に至るケースは、3か月以上家賃の支払いが全くないケースが多いです。
あるいは、家を借りている人が行方不明になっていたりとか・・・（結構あるんです）。
じゃあ、3か月以上、家賃滞納していたら、すぐに追い出されるのかというと、そうではなく、段階をふまないといけません。
まずは、内容証明郵便で契約の解除を通知
建物明渡訴訟をするためには、まず、建物の賃貸借契約を解除する必要があります。
なので、賃借人（家を借りている人）に対して、「滞納家賃を支払ってください。〇日以内に支払いがない場合は、賃貸借契約を解除します。」という通知する手紙を送るのです。
ただし、この手紙は、内容証明郵便（配達証明付）で発送します。
なぜ、内容証明郵便で発送するかというと、
- 郵便局に、いつ、誰から誰へ、どんな文面で出したか控えが残る。
- 相手がいつ受け取ったかという証拠が残る。
からです。
普通郵便だと、相手がいつ受け取ったかわからないし、相手が郵便を受け取っていないと言うこともできるからです。配達証明付きで内容証明郵便を送れば、相手が受け取った後に、郵便局から「〇〇さん宛の郵便は〇月〇日に配達しました」という内容のハガキが届きます。
なので、とりあえず、内容証明郵便で滞納家賃を支払うように求め、なおかつ支払が無ければ契約を解除し、訴訟を起こすことになります。
内容証明を出しても、返事が無いときは
内容証明郵便を出しても、賃借人から返事がないケースはよくあります。中には、郵便を受け取らずに、保管期間満了で帰ってくるケースも。
そうなったら、どうするかということ、今度は訴訟を起こします。
もちろん、訴訟の相手は、賃借人（家を借りている人）ですが、家を借りる際に保証人がいたら、その保証人に対しても訴訟を起こします。
訴状を受け取ってくれなかったら
上に書いた内容証明郵便を受け取らないのだったら、裁判所からの訴状も受け取らないのでは？と思うかもしれません。
確かに、建物明渡請求訴訟のケースでは、
- 相手方が不在で、訴状を受け取らず裁判所に戻ってきた
- かなり前から相手方がそこに住んでおらず、「あてどころ尋ね無し」で、裁判所に戻ってくる
ということがよくあります。
そこで、どうするかというと
- 休日に訴状を配達してもらうようにする
- 就業先が分かれば就業先に訴状を送る
- 被告の住所地に行き調査して、そこに住んでいるのは間違いないことを証明する
- 宛先不明で戻ってきたら、賃借人の住民票を取り寄せて、住所を確認する
というようなことを行います。これはどのような内容の訴訟でも同じです。
はっきり言って、これらは、かなり面倒です。
被告にそこにいるなら、ちゃんと訴状を受け取ってくれと思います。
現地調査をして、被告がそこに確かに住んでいるということが確認できれば、「付郵便送達」という、書留で発送して、相手が受け取っても受け取らなくても、訴状を送達したことになるという手続きがあります。
また、郵便自体が「宛所尋ね無し」で帰ってくるケースは、住民票も移動させずにいなくなってしまっているケースが良くあるので、こうなってしまうと、所在が全く分からなくなります。
そういったケースだと、公示送達という「裁判所の外の掲示板に、訴呼び出し状などを張り出して、送達をしたことにする」という方法をとることになります。
裁判自体は、1回だけで終わるケースもある
裁判と聞くと、結構長く続きそうなイメージがありますが、賃借人が行方不明だったり、訴状を無視して、第１回目の裁判に出席しないと、第1回目の裁判後に、賃借人に対し、「建物を明け渡して、滞納家賃を支払うように」という判決が出ます。
勝訴判決だけでは終わらない
勝訴判決により、相手が自発的に出て行ってくれて、滞納家賃を払ってくれたら一番いいのですが、そういうケースはあまりないので、次は明渡しの執行に入ります。
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